看不懂万达为何借钱给融创买自己？四大交易细节浮出水面

新闻 网络 0评论 2017-07-12 17:39:44

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今天，融创公告了此次和万达合作的具体细节。万达借钱融创收购自己，成了今天的大看点。原来真是只要大佬们开心就好……
券商中国记者发现，这笔地产界目前为止最高并购金额的收购，王健林按照银行基准利率，借了孙宏斌296亿元，再来买自己的资产；并且完成时间很短，在7月31日前就签订详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交割，不差钱的老王这次估计真的是差钱了。
值得注意的是，此次买卖的相关项目净资产共583.5亿，融创几乎是按净资产拿到的项目；不过，王健林自然也不会做亏本的买卖，融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。
不管最终结果如何，二级市场还是投了“赞成票”，融创中国今日大涨13.65%。犹记得，融创宣布150亿战略投资乐视的第二个交易日，乐视网股价下跌超过8%。
细节一：万达低成本借钱融创
这笔高达631.7026亿元的收购堪称房地产界目前为止最高并购金额。
根据公告，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。
也就是说，王健林按照银行基准利率，借了孙宏斌296亿元，再来买自己的资产。
富昌金融集团副总裁王荣认为，万达借钱给融创，低价收购其优质资产，对于万达而言，通过这种资本运作可以降低自身资产负债率，提高自身流动性。
王荣认为，对于融创来讲，文体项目不像地产，是慢工出细活的行业，并不一定赚钱，但合作协议中，明确表示在电影等多个领域全面战略合作。万达影视拥有中国最大的院线，这是融创愿意接盘的主因。通过万达可以补齐乐视的另外一条腿，进而实现融创在影视娱乐的战略布局。
融创在公告中也明确表达，公司未来也将继续和万达商业在其他项目上，以及电影等领域进一步探讨和加大合作力度。
在融创中国2016年财报中发现，截至2016年，融创中国手中的现金及现金等价物总额为698.12亿元，其中非受限制现金为520.86亿元。值得注意的是，截至2015年年末，融创中国手上的现金仅有270.58亿元。
细节二：不差钱的万达这次真差钱了
记者注意到，公告中表示要在7月31日前就签订详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交割，而一般来说几百亿体量的交易时间都会拉很长。
在2016年9月27日，从港交所退市后，万达商业地产的主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。
从万达的经营上看，公司保持稳健的经营现金流入，但是万达广场和万达城这些项目都要烧钱，现金流压力也在增大，还是得靠融资。根据披露的数据显示，万达2014~2016年间：经营活动现金流净额稳定增长，但是投资性现金流净额却一直维持高位，基本都是在靠融资输血。
公开信息显示，近年来，万达商业地产发行债券越来越多且越来越快。2015年，万达商业地产在银行间市场共发行2期中期票据，金额为150亿元，在上交所发行2期15公司债，金额为100亿元；2016年，万达商业地产在银行间市场共发行4期中期票据，金额240亿元，在上交所发行6期16公司债，金额250亿元；2017年在银行间市场发行3期中期票据，金额130亿元。此外，在上交所还有300亿元债券待发。
万达商业地产回归A股的时间难定，但万达近年来对资金的渴求愈加旺盛。
王荣介绍，万达在香港私有化时与投资人签订激进对赌协议，如果不能在A股上市，需向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。现在距离对赌协议只剩一年时间，而目前万达的上市之路充满不确定性，面临的回购款及利息支付压力也越来越大。
值得注意的是，今年港股市场，内房股走势相当“给力”，恒大、碧桂园等龙头公司涨幅都超过100%。
也有业内人士认为，此次，万达低价变卖地产、酒店等重资产业务，或许也为了能尽快实现在A股上市。
在证监会的统计中，万达商业地产被认定为房地产业，目前是已反馈状态。同时，包括富力集团、金辉集团、首创置业等均为房地产企业，目前在证监会的审核状态中均为已反馈。但按照目前监管对于房企上市的态度，短期内或难可见有所松动。
细节三：交割后20年支付万达130亿管理咨询费
与7月10月万达官网公告相比，融创公告中还披露称，交易的13个文化旅游项目的管理成本由目标项目公司承担，同时每个目标项目公司每年向万达支付人民币5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。
这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。这才是融创为这个交易支付的溢价部分。
公告中还表示，在交割完成后，文化旅游项目公司由融创独立营运管理，融创委派目标项目公司常务总经理，并负责销售物业。万达委派目标项目公司总经理，并在目标项目公司名下设立持有物业项目部，并由万达委派项目部总经理，负责持有物业的运营。万达委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。
细节四：收购项目净资产达583.5亿
一次性作价631.7亿元，融创从万达手中购得的项目到底价值如何？
今天融创的公告也进行了详尽的披露，本次收购的文旅资产截至去年年底税后纯利约38亿元，净资产约249亿元。酒店资产去年底业主利润为8.7亿元，净资产334.5亿元，项目净资产共583.5亿。
可见，此次融创以近乎净资产的价格买到万达，且还获得万达指定银行的贷款。
具体而言，13个文化旅游项目总建筑面积合计约5897万平米，其中，自持面积约924万平米，可售面积约4973万平米，可售面积约占总建筑面积的84%。
76家城市酒店总建筑面积合计约324.9万平米，总房间22920个。预计76家酒店截至2017年底的账面净值为335.9526亿元，其中，包含了尚未开业的两件酒店的预估成本。
文章来源：券商中国

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